Рынок недвижимости прогноз 2022

Рынок недвижимости прогноз 2022 Инвестиции в недвижимость

Актуальные вопросы: рынок недвижимости прогноз 2022

Рынок недвижимости прогноз 2022:

Что на данный момент происходит на рынке недвижимости? Присутствует ли какая-то активность и кто её проявляет, покупатели или продавцы. Какие принимать решения, переждать или двигаться дальше?

В это непростое время я продолжаю держать вас в курсе происходящего на рынке недвижимости. Перейдём сразу к делу.

Рынок недвижимости прогноз 2022: Недвижимость умерла? Застройщики выживут?

На рынке присутствуют покупатели и они проявляют достаточную активность.

Постоянно в поиске хороших вариантов и хороших цен. В то время как продавцов сейчас достаточно мало и те что есть пытаются продать как можно дороже, чтобы не понести убытки.

Читайте также: Смерть ипотеки и цены на недвижимость

Рынок недвижимости прогноз 2022. Недвижимость умерла?
Рынок недвижимости прогноз 2022. Недвижимость умерла?

Некоторые снимают с продаж объекты недвижимости и хотят выждать повышения цен. Есть и альтернативщики, которые говорят, что для начала им самим нужно подобрать что-то, а после этого уже продавать своё.

Поскольку предложения на рынке недвижимости сейчас ограничено количество, то и подбирать варианты становится всё труднее. Из-за этого и происходят приостановки продаж своих вариантов.

Круг предложений на рынке сужается.

Почему начали появляться новые категории покупателей?

В это же время начали появляться новые категории покупателей.

Рынок недвижимости прогноз 2022. Новые категории покупателей
Рынок недвижимости прогноз 2022. Новые категории покупателей

Это моё личное наблюдение, основанное на том, с какими запросами обращались ко мне за последнее время. Так вот, появилось достаточно много клиентов из-за границы.

С чем это связано?

А связано это с тем, что наши соотечественники, проживающие не на территории России, теперь увидели огромную выгоду в покупке недвижимости на своей родине.

Например, если раньше для покупки недвижимости в Санкт-Петербурге нужно было потратить 150-200 тысяч долларов, то сейчас на эту же недвижимость они потратят 80-100 тысяч долларов. Очевиднейшая выгода.

Люди пытаются воспользоваться ситуацией, которую творится с долларом из-за чего и появляется огромный спрос на недвижимость из-за границы. Остаются без ответа такие вопросы: Как въехать в Россию и как собственно перевести деньги на счёт?

В принципе, есть ещё страны, с которыми сообщение ещё открыто.

Собственно, ввоз валюты не ограничивается, ограничения касаются только вывоза денег. Такие запросы были и раньше, но было их в разы меньше. Сейчас фактически в несколько раз выросло количество таких запросов.

Опять же я делаю выводы исходя из того, с какими заявками ко мне начали обращаться люди с разными вопросами.

Изменение в психологии покупателей

Ещё одно моё наблюдение – это изменение в психологии покупателей. Люди рассуждают так:

«Я могу купить недвижимость, и я её куплю, возможно не буду продавать. Неважно какие будут изменения на рынке, будет ли рост цен или падение. Я в состоянии купить, и я сделаю это на определённую перспективу».

Какие можно сделать выводы. Те, кто хотел приобрести недвижимость, но откладывали по каким-то причинам покупку, считают, что именно сейчас идеальное время для приобретения.

Интересная статья: Цены на недвижимость. Санкции и инвестиции в недвижимость

Рынок недвижимости прогноз 2022. Психология покупателей
Рынок недвижимости прогноз 2022. Психология покупателей

Причиной этому является непонимание того, в какую сторону будет движение цен. Определённые категории покупателей смотря на то, как рынок сужается, хотят любой ценой запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда.

Третья категория людей у которых изменилась философия, это покупатели из так называемого элитного сегмента.

Сюда можно отнести тех людей, которые приобретают недвижимость за миллион и больше долларов. Большинство этих людей имеют накопления в долларовой валюте. В данный момент они видят реальные перспективы в покупке дорогой недвижимости, потому что сейчас она стала для них намного доступнее.

На какие категории разделились сейчас покупатели недвижимости?

Можно сделать вывод, что на сегодня сформировался определённый портрет покупателей.

Первые это те, кто кому ранее одобрили ипотеки до изменений в процентной ставке.

Но срок на приобретение квартиры ограничен, нужно успеть до 27 марта. Эти покупатели сейчас активно штурмуют рынок недвижимости в попытках успеть оформить сделку.

Рынок недвижимости прогноз 2022. Категории покупателей
Рынок недвижимости прогноз 2022. Категории покупателей

Вторая категория людей — это иностранцы или россияне, проживающие заграницей, и имеют накопления или какую-то прибыль в валюте.

Они хотят воспользоваться разницей в курсе.

К третьей категории относятся люди с финансовыми накоплениями в рублях и боятся оставлять их в российской валюте. Покупать доллар уже поздно, и они хотят вложиться в недвижимость, чтобы сохранить свой капитал.

Четвёртая категория — это состоятельные люди, у которых есть большие накопления в долларах. На данный момент они имеют огромное преимущество на рынке и могут себе позволить покупать недвижимость из дорогого сегмента.

Новости про новостройки и застройщиков

Теперь поговорим про новостройки

Приходит очень много вопросов из разных регионов. Люди интересуются, стоит ли сейчас инвестировать или покупать новостройки. У большинства людей появляется жадность.

Любопытная статья: Как рефинансировать ипотеку Сбербанка? Рефинансирование ипотеки

Рынок недвижимости прогноз 2022. Новости про новостройки и застройщиков
Рынок недвижимости прогноз 2022. Новости про новостройки и застройщиков

Допустим, если идти за ипотекой в банк, то там сейчас процентная ставка 20-23%. В то время как здесь дают 5-6% на семейную ипотеку. В нынешней ситуации это просто мизерный процент и люди просто жаждут вложиться в эти все новостройки.

Но стоит кое-что подчеркнуть. Существует две реальные проблемы, связанные с новостройками.

Поскольку новую программу поддержки строительной отрасли так и не озвучили, и не приняли, говорить будем о ситуации, которая сложилась на сегодняшний день.

Существует две основные проблемы.

Первая касается опасений по поводу того, что будет недофинансирование. Застройщики строят за счёт средств банков. Всё прописано в законе и, следовательно, застройщик имеет право рассчитывать на деньги банка.

В банке произошло подорожание валюты. Набиуллина и Путин сказали, что повышать ставки по действующим кредитам нельзя, в том числе это касается и застройщиков.

С одной стороны, банки не имеют права повышать ставку, но существует возможность того, что в банке банально будет нехватка средств. Особенно это касается банков, которые попали под санкции и будет ограниченное финансирование.

Будет растягивание процесса финансирования, следовательно, и время стройки затянется. Всё довольно просто: нет денег, нет стройки.

Рабочие и стройка

Вторая обозначившаяся проблема у застройщиков в принципе прослеживается уже давно. Марат Хуснуллин ещё полгода назад говорил о недостатке рабочих рук.

В строительной области примерно миллион человек и дефицит рабочих будет усугубляться. Связано это с тем, что из этого миллиона большую часть составляют мигранты. Они здесь работают и живут в достаточно скромных условиях, а почти всё что зарабатывают, отправляют своим семьям на родину.

Рынок недвижимости прогноз 2022. Рабочие и стройка
Рынок недвижимости прогноз 2022. Рабочие и стройка

При переводе денег за границу естественно происходит конвертацию в другую валюту и теперь получается, что их реальный доход упал в несколько раз. Из этого вытекают следующие проблемы, денег в два раза меньше, родным может этого банально не хватать на жизнь и, следовательно, пропадает мотивация вообще продолжать трудиться на этой работе.

Поэтому утверждать, что будут сохранены рабочие места или получиться добрать недостающих рабочих крайне сложно.

Стройки сейчас могут быть недофинансированы, следовательно, будут перебои в выплате зарплат рабочим. И скорее всего первыми со строек начнут убегать приезжие из других стран рабочие.

Еще один факт не в пользу новостроек

Также ещё одни дополнительным фактором не в пользу новостроек является сильное подорожание стройматериалов. Это уже происходит сейчас и скорее всего будет продолжаться и дальше в более высоком темпе.

Если курс доллара продолжит и дальше повышаться, то в совокупности всех этих факторов существует реальная перспектива нестабильности новостроек. А может быть и их заморозок на неопределённое время.

Следуя из всего вышеперечисленного, я не советую сейчас связываться с новостройками.

И даже несмотря на то, что для новостроек самая низкая процентная ставка которая только может быть на данный момент. Всё равно есть слишком больший риск остаться ни с чем.

Рынок недвижимости прогноз 2022. Еще один факт не в пользу новостроек
Рынок недвижимости прогноз 2022. Еще один факт не в пользу новостроек

Ситуация с рынком недвижимости сейчас очень нестабильная и всё очень быстро меняется. Наше правительство не сидит сложа руки. Они пытаются взять всю ситуацию под контроль.

Ожидается, что после весенних праздников мы можем увидеть какие-то изменения и новую динамику.

Я обязательно вас будут держать в курсе всех новых перспектив на рынке недвижимости.

Что предпринимают застройщики?

Застройщикам стоит отдать должное, они не ждут, когда правительство решит их проблемы и сами пытаются выйти из этой ситуации. Они приняли решение временно вернуться к использованию эскроу счетов.

Застройщики начали предлагать дольщикам заключать договора, но при этом на эскроу счёт переводить не всю сумму, а только её четвёртую часть.

Что получается, человек приходит к застройщику и предлагает ему оплатить, допустим, 20-30% на счёт эскроу. Оставшуюся сумму оплатить позже и напрямую, из-за недостатка финансирования, а ведь за какие-то деньги нужно строительные работы производить.

Рынок недвижимости прогноз 2022. Что предпринимают застройщики
Рынок недвижимости прогноз 2022. Что предпринимают застройщики

Валюта подорожала и в банках в настоящее время напряжённая обстановка. И мне кажется, что застройщикам сейчас проще сделать скидку дольщику, чтобы он внёс эти деньги наличными.

Это намного лучше и выгоднее, чем брать кредиты в банке под огромные проценты.

И получается такая ситуация, что застройщики всеми силами пытаются сами себе организовать финансирование.

Но и в этой ситуации не обойдётся без подводных камней

Во-первых, это повлечёт за собой саму процедуру эскроу счетов. Это означает, что деньги дольщика застрахованы. Если вдруг застройщик не справиться с задачами, не будет успевать сдать объект в срок или обанкротился, то банк возвращает ему эти деньги.

Рынок недвижимости прогноз 2022. Подводные камни ДДУ и Эскроу
Рынок недвижимости прогноз 2022. Подводные камни ДДУ и Эскроу

Так как эти деньги мало того, что защищены тем, что лежат на счету так плюсом к этому они застрахованы агентством страхования вкладов.

В стране существует такое агентство. В случае банкротства банка или если обмануты оказались вкладчик или дольщик все деньги компенсируются.

Допустим, сумма по вкладам гарантированная к возврату с помощью АСВ. В агентстве страхования вкладов 1500000 рублей, а по иску у нас гарантированная сумма возврата составляет 15 миллионов рублей.

Получается, что если недвижимость в пределах 15 миллионов или меньше то, следовательно, за все 100% этой сумму ответственность лежит на государстве.

При банкротстве застройщика или банка эти деньги возвращает АСВ.

Что Вам очень важно предусмотреть в сложившейся ситуации?

Если же вы всё-таки решили применять схему, в которой лишь часть денег лежит на эскроу счёте, а всё остальное вы передаёте то нужно быть на все 120% уверенным в застройщике и доверять ему.

Нужно убедиться, что у них присутствует на случай форс-мажорных обстоятельств финансовая подушка. Есть какие-то дополнительные ресурсы закончить строительство в заданные сроки.

Рынок недвижимости прогноз 2022. Форс-мажор у застройщика и пункты ДДУ
Рынок недвижимости прогноз 2022. Форс-мажор у застройщика и пункты ДДУ

Вы исполняете обязательство, которое они берут конкретно на постройку и принимают деньги дольщика. В ином случае нас ожидает ряд банкротств и разорившиеся застройщики. А дальше дефолты и толпы дольщиков в стране, которые остались обмануты.

Всеми уже забыты истории, как люди выходили с плакатами, требовали телевиденья, проводились митинги обманутыми дольщиками. Если сейчас придерживаться такой технологии, то вся эта история может повториться.

И всё к этому и идёт…

Вспомним застройщиков и далекий 2019 год

Казалось бы, до 2019 года вроде как не было никакого эскроу счёта.

Тут люди просто платили напрямую застройщикам. И тот застройщик, который дорожил репутацией и своим именем, да и просто добросовестно исполнял свою работу, они всё построили и сдали.

Да, возможно иногда с небольшими задержками, но всё же большая часть покупателей получали свои квартиры.

И вроде бы ничего плохого в этом нет, просто платишь деньги застройщику напрямую. И если всё действительно сделано добросовестно и качественно исполнено, то всё отлично. Просто исключается банк, как финансовый посредник и спонсор всего процесса.

Но в то же время банк заберёт себе как минимум 10, а то и все 20%. В некоторых случаях и ещё больше, всё зависит от кого, какой проект и какая прибыль от всего процесса.

Так можно ли провести финансирование без участия банка?

Да, если финансирование проводить напрямую от покупателя к застройщику. В этом случае да, можно обойтись без банка. Проще говоря те, кто решились купить недвижимость таким способом, могут сэкономить те самые 10-20% от стоимости. При условии, что деньги не нужно отдавать через банк.

Исходя из данной ситуации, придётся отдать банку эти 10 или 20% просто потому что по-другому не получиться.

Основные риски покупателя новостройки сейчас

Если всё делать по закону, то какой риск у покупателя, при условии, что на эскроу счёт переведена не вся сумма?

Да, риск есть и он, к сожалению, максимальный.

Всё дело в том, что если застройщики не смогли уложиться в срок или обанкротились, банк возвращает инвесторам дольщикам только ту часть, которую они внесли на эскроу счет.

Например, грубо говоря 20% ушли на счёт эскроу. Остальное пошло на другие счета. Получается, что в случае чего, Вы сможете вернуть только четвёртую или третью часть от полной суммы, которую вы платили за новостройку.

Если у застройщика случились какие-то трудности, то Вы просто теряете свои деньги.

Уже чувствую назревший вопрос.

Являются ли законным переводить на эскроу счёт не всю сумму?

Вся суть в том, это способ обнаружен достаточно недавно. Клиенты просили меня провести экспертизу данного договора. Им я уже всё рассказал, а теперь поделюсь и с вами.

Ситуацию не стоит считать сложной, всё просто.

Заключается договор делового участия между застройщиком и какой-либо дочерней структурой. Дальше уже эта структура по переуступке продаст права на этот объект другим физическим лицам. При этом, используются кредитные средства разных крупных банков, таких как Сбербанк.

Происходит следующее. Между застройщиком и дочерней фирмой заключается такой же договор, как описывалось выше, но не оплачивает его. Следовательно, она дочерняя структура просто оплатит его после поступления денег от покупателей именно в эту структуру. Застройщик получает ту часть суммы, которую должен на эскроу счёт.

Вот и видим, что четвёртая часть уйдёт только на эскроу счета застройщиков. А у дочерних структур останется основная часть. И за эти средства будет проходить строительство недвижимости.

Получается, что застройщик получит финансы из своего же фактического распоряжения.

Вроде всё достаточно просто и прозрачно. Деньги переводятся при помощи ипотечных кредитов.

Но нужно внимательно прочитать договор.

Там указано, что это компания посредник и несёт ответственность только за финансы и не имеет никакого отношения к строительному процессу.

Проще говоря. Деньги, полученные посредником являются его деньгами, а то что получает застройщик его. И получается, что застройщики несут ответственность перед покупателями за сумму которую они получили.

В свою очередь посредник не имеет никакого отношения и не несёт никакой ответственности перед покупателями за качество новостройки.

На что обратить особое внимание в договоре?

При виде этого договора мне сразу стало понятно в чём здесь подвох. Сейчас расскажу подробнее.

По факту, если застройщик обанкротился, не уложился в сроки, разорился и так далее, то вы не сможете вернуть себе всю сумму в полном объёме. Это фактически невозможно.

Всё потому, что дочерняя структура это всего лишь юридическое лицо. Они также могут стать банкротами, а также у них банально могут отсутствовать деньги, ведь по факту они будут потрачены.

Недвижимость умерла? Застройщики выживут? Экстренные новости недвижимости.

Получить свои же деньги обратно в случае остановки стройки просто не выйдет.

Это означает возвращение к тому, как люди самостоятельно напрямую финансировали застройщиков. На самом деле это не так уж и плохо.

Последствия взаиморасчетов по новой схеме застройщиков

Но если посмотреть на эту ситуацию, с другой стороны то сегодняшняя ситуация требует дополнительные гарантии для людей, решивших приобрести недвижимость.

Я думаю сейчас не самое лучшее время, чтобы самому себе ухудшать гарантии безопасности.

Так что, если вы всё же решились покупать недвижимость, то советую поискать вариант, в котором вы переведёте на эскроу счёт все 100%.

Если же у вас есть действительно выгодный вариант, но при этом присутствуют какие-то хитрые и подозрительные схемы, не пожалейте своего времени и очень детально ознакомьтесь с договором.

Если вы сомневаетесь в своих знаниях в данной сфере, то рекомендую обязательно обратиться к специалистам за советом.

Старайтесь любыми способами сохранить ваши деньги.

Хочу напомнить про свой канал на YouTube, а также Яндекс Дзен. Стараюсь публиковать самую свежую информацию, как в видеоформате, так и в виде статей.

Перейдите по ссылке и подпишитесь, чтобы оставаться на связи в любой ситуации.

С Вами был Максим Овсянкин. Оставайтесь в Море Питерской Недвижимости с надежным путеводителем.

MaksimOvsyankin
Оцените автора
Бюро Море Недвижимости
Добавить комментарий