Разница рыночной и кадастровой стоимости

Цены на недвижимость

В чем же заключается разница рыночной и кадастровой стоимости?

Всем известно, что существует 2 основных вида стоимости недвижимости, а именно кадастровая и рыночная. Рыночная стоимость фигурирует на рынке в сделках купли-продажи, а по кадастровой определяется величина налога.

В этой статье я постараюсь разъяснить что определяет и тот и другой параметр цены и на какие моменты они могут оказывать влияние.

Что такое рыночная стоимость объекта недвижимости и кто решает какой величины она будет?

Оценочная, она же рыночная стоимость объекта – это стоимость, по которой этот объект покупают или продают. Вы можете увидеть рыночную стоимость как в ДКП, так и в объявлении покупки или продажи квартир, домов, земельных участков и т.д.

Разница рыночной и кадастровой стоимости
рыночная стоимость объекта недвижимости

Величина рыночной стоимости зависит от ряда критериев, таких как:

– в каком населенном пункте расположен объект;

– в каком районе;

– на каком этаже;

– площадь объекта;

– год постройки;

– инфраструктура (магазины, поликлиники, сады, школы и т.д.);

– с отделкой или без (ремонт).

Сильно влияет экономическая обстановка на рынке недвижимости на текущий момент. Рыночная стоимость может отличаться, даже в том случае если 2 квартиры с идентичной планировкой расположены в одном и том же доме (ведь есть еще ряд других факторов).

Наиболее часто стоимость по рынку на квартиру назначает продавец, либо анализирует и определяет агент по недвижимости.

В последнее время все чаще рыночную стоимость объекта рассчитывает специалист по оценке, поскольку оформляется множество ипотечных кредитов, а для банка в таком случае необходим отчет об оценке.

Сейчас на рынке уже есть несколько сервисов, которыми можно воспользоваться, чтобы ориентировочно прикинуть более-менее объективную стоимость квартиры. Это действие позволит сократить сроки нахождения квартиры в экспозиции (рекламе пока будет продаваться) и не отдать ее слишком дешево.

Читайте также: Какую квартиру купить для сдачи в аренду

Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости и кто решает какой величины она будет?

Конечно же кадастровую стоимость на недвижимость устанавливают соответствующие ведомства государства. Применяется она для определения имущественного налога, в безвозмездных сделках (к примеру дарение), а также налога с прибыли в сделках по продаже недвижимости. Часто рыночная и кадастровая стоимости отличаются как в большую, так и в меньшую стороны.

Разница рыночной и кадастровой стоимости
кадастровая стоимость объекта недвижимости

Для расчета кадастровой стоимости нет необходимости проводить просмотр объекта недвижимости. Здесь имеют ключевое значение в каком населенном пункте и его районе она находится (локация), год постройки дома и общая площадь. Вид и качество ремонта, инфраструктура или видовая ли квартира не принимаются во внимание.

Квартиры с абсолютно разным ремонтом – элитным евро и обшарпанными стенами, но находящиеся в одном доме и имеющие одну и ту же планировку, будут равны по кадастровой стоимости.

Государственные органы делают пересчет кадастровой стоимости недвижимости один раз в промежутке от 3-х до 5-ти лет. В таких городах как Санкт-Петербург, Севастополь и Москва перерасчет кадастра домов и квартир происходит чаще – один раз в два года.

Бывает такое, что владельцы недвижимости не согласны с кадастровой оценкой от государства и если их число более 30%, пересчет кадастровой стоимости происходит ранее.

Хотите узнать разницу рыночной и кадастровой стоимости своей квартиры?

Вы можете сделать это на официальном портале Росреестра, а также отыскать Вашу квартиру на публичной кадастровой карте – она сейчас регулярно обновляется. Берете либо адрес объекта, либо кадастровый номер в выписке из ЕГРН и вбиваете их в соответствующие поля на сайте.

На что оказывает влияние кадастровая стоимость объекта недвижимости?

Кадастровая стоимость необходима для исчисления налогов и прочих разновидностей обязательных платежей. Налог на имущество оплачивается каждый год.

На его величину влияет в основном регион, но иногда и стоимость объекта недвижимости. Размер такого налога до 0,3%. Смотрят кадастровую стоимость на момент 01 января года уплаты налога и определяют размер налога.

Налог на прибыль с проданной квартиры считается как 70% от кадастра, в том случае если рыночная стоимость меньше, а от стоимости по ДКП в случае если сумма превышает 70 % кадастровой стоимости. Величина налога равна 13%. Берется дельта, т.е. вычитают из цены, за которую продают, ту цену, за которую приобретали.

Налогом не облагаются объекты, которые находились в частной собственности от 3-х до 5-ти лет в зависимости от ситуации.

Налог на дарение

В ДКП не указана рыночная стоимость? Тогда считаем по кадастровой.

Если Вы – резидент Российской Федерации, то для Вас налог на дарение 13%. Вы освобождаетесь от уплаты такого налога в случае дарения недвижимости ближайшими родственниками – детьми, мамой или папой, супругами, братьями/ сестрами, дедушками/бабушками.

Проводите сделку через нотариуса, тогда стоимость договора будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости квартиры.

кадастровая и рыночная стоимость недвижимости

Вас, как владельца, не устраивает кадастровая стоимость, как быть в такой ситуации?

Как мы с Вами уже успели понять, от величины кадастровой стоимости напрямую зависит ряд затрат собственника объекта недвижимости. Именно поэтому если Вы, как владелец, считаете, что при расчете кадастра имела место погрешность, Вы можете ее оспаривать.

В случае технической ошибки в площади объекта пишете заявление в МФЦ на внесение изменений, прикладываете к нему правоустанавливающие документы и причину, по которой Вы считаете оценку не верной.

В случае отсутствия технической ошибки, но все же не согласия, собственник может либо подать заявление в экспертную группу Росреестра, либо исковое в суд.

Еще одна интересная статья: Нарушение сроков сдачи дома застройщиком

Правда в экспертную комиссию Росреестра чаще всего обращаются организации. Такая необходимость возникает у них, когда собственник недвижимости юр. лицо, а ее стоимость рассчитывалась в соответствии со старым законом «Об оценочной деятельности».

Физ. лица и организации, оценка объектов которых была произведена в соответствии с новым законодательством, имеют право сразу подавать исковое заявление в судебный орган.

Пакет документов для обращения в суд:

 – выписка из ЕГРН

– ДКП, договор дарения либо свид-во о праве на наследование

– отчет об оценке из оценочной компании

– выписку, в которой указана кадастровая стоимость объекта

Составляется исковое заявление, а приложениями к нему будут вышеуказанные документы, далее все это отправляется в бумажном виде в суд. Здесь лучше привлечь профессионала юриста по недвижимости/адвоката по гражданским делам. Затем действуете в соответствии с решением суда.

MaksimOvsyankin
Оцените автора
Бюро Море Недвижимости
Добавить комментарий