Какую квартиру купить для сдачи в аренду

Аренда
Часто клиенты обращаются ко мне с таким вопросом: какую квартиру купить для сдачи в аренду? Кто-то из профессионалов рынка недвижимости говорит, что это выгодно, а кто-то считает, что покупать квартиру для сдачи в аренду - нецелесообразно.

Часто клиенты обращаются ко мне с таким вопросом: какую квартиру купить для сдачи в аренду?

Кто-то из профессионалов рынка недвижимости говорит, что это выгодно, а кто-то считает, что покупать квартиру для сдачи в аренду – нецелесообразно. В любом случае, подобные запросы поступают ко мне в работу с завидной регулярностью.

В этой статье предлагаю наглядно разобраться какую квартиру купить для сдачи в аренду и как сделать это выгодно.

В первую очередь смотрите в сторону локации

Первое месте в ТОПе-выбора арендаторов занимают прочные позиции однокомнатные квартиры в максимальной близости к метро, в общем, чтобы до станции можно было дойти не более, чем за 5-7 минут.

Предположим, что поле выбора у Вас обширное, поскольку достаточно денег. В таком случае держите курс на лучшую локацию, а не на большую площадь.

Более того, ежемесячная арендная плата за однокомнатную квартиру составляет, к примеру: 35 тысяч рублей, а за двухкомнатную: 43 000-45 000, т.е. разница всего лишь 7-11 тысяч. А вот расположение ближе к центру или рейтинг локации в городе могут сильно повлиять на размер стоимости аренды квартиры.

Смотрите, это тоже интересно: Материнский капитал 2021: часть 1. Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?

Не фокусируйте внимание только на одном варианте

Новое строительство

Если брать усредненное значение, то цена на питерскую однушку в новостройке колеблется от 10,5 до 10,8 миллионов рублей, а это на 10-15% больше цены на идентичную квартиру по метражу на рынке вторичного жилья.

Приобретение квартиры для сдачи в аренду в новостройке интересно как инвестиция в будущее.

Какую квартиру купить для сдачи в аренду
Пример квартиры для сдачи в аренду

Какие же положительные стороны для собственника, сдающего такую квартиру в аренду?

  • ремонт и вложения в системы жизнеобеспечения квартиры будут необходимы еще не скоро.
  • новые, современные и эргономичные холлы и парадные
  • нет контингента соседей, которые зачастую не одобряют сдачу квартиры на одном с ними или соседних этажах в аренду.

Из отрицательных сторон:

  • если квартира без чистовой отделки, потребуются вложения в ремонт как денег, так и времени, и нервов
  • пока будет сдаваться дом и делаться ремонт, очевидны проседания по прибыли от сдачи такой квартиры в аренду

Еще актуальная статья: Материнский капитал 2021. Выделение долей детям: материнский капитал 2021.

Первая часть видео-бонуса о том, какую квартиру купить для сдачи в аренду и увеличить годовую прибыль минимум на 500 000 рублей.

Вторичное жилье в домах 10-20-летнего возраста

Если сравнивать арендную плату в таком доме с Советскими домами, возведенными в 1965-1990 годах, то разница очевидна и в старых домах она ниже на 15-20%.

Более того, профессионалы рынка недвижимости говорят, что стоимость аренды в домах «65-90» (будем их так называть) увеличивается значительно медленнее домов «2000-2021».

Естественно, как Вы уже догадались, «деньги есть уж коли», то выбирайте квартиры для сдачи в аренду в домах, введенных в эксплуатацию с начала 2000-х по сегодняшний день.

Читайте статью на тему: Материнский капитал 2021. Покупка квартиры мечты: выпуск 3.

Квартира на вторичном рынке в доме «Советской» постройки

Купить такую квартиру для сдачи в аренду можно если денежных средств недостаточно, а прибыль нужна как можно скорее. Цена однокомнатной квартиры во вторичном жилье Санкт-Петербурга в среднем колеблется от 5,5 до 6 миллионов руб.

После покупки такого варианта его сразу можно сдать в аренду, особенно если в квартире сделана хорошая косметика, либо быстро и относительно дешево привести ее в товарный вид самим.

Однако стоит помнить о том, что через несколько лет в любом случае понадобится ремонт, а арендная стоимость за эти годы не вырастет параллельно с объектами недвижимости другого класса.

Вам может быть интересно: Инвестирование в долевое строительство: особенности, плюсы, нюансы

Какую квартиру купить для сдачи в аренду
Какую квартиру купить для сдачи в аренду: пример Хрущевки

Посмотрите на прибыль

Чтобы проще понять какую квартиру купить для сдачи в аренду, важно рассчитать проценты за год, а затем сравнить их.

Необходимо разделить чистый годовой доход от сдачи квартиры в аренду на цену объекта.

Чтобы рассчитать чистый годовой доход нужно из стоимости арендной платы вычесть сумму затрат на ремонт, коммунальных услуг, кроме тех, что по счетчикам и налоговый процент (допустим, что мы с Вами оформлены как самозанятые, а значит налог составляет 4%).

Точные затраты на ремонт предугадать сложно, допустим, что за календарный год это будет в районе 25 000 руб.

Простая арифметика

В центре Санкт-Петербурга однушка стоит 8,5 млн. Такую квартиру можно сдать в аренду за 45 тысяч. Различных вариантов квартир, сдающихся в аренду в центральном районе большое разнообразие, но такое сочетание цифр также часто встречается:

45 000 — 1 800 — 5 500 = 37 700 — чистый доход от аренды в месяц. 

За календарный год — 452 400. За вычетом затрат на ремонт —  427 400.

427 400 / 8 500 000 = 5 % в год.

А теперь предлагаю сравнить

Возьмем для примера двухкомнатную квартиру. В центре Санкт-Петербурга такую квартиру для сдачи в аренду можно купить ориентировочно за 11,5 миллионов рублей. Арендная плата при этом возрастет до 55 000 рублей в месяц.

55 000 — 2 200 — 6000 = 46 800 — чистый доход от аренды в месяц. 

За календарный год — 561 600. За вычетом затрат на ремонт (возьмем 30 000 за год) —  531 600.

531 600/ 11 500 000 = 4,6 % в год. Как говорится, Вы сами все прекрасно поняли, однушка прибыльнее на 0,4% за год.

Вторая часть видео-бонуса о том, какую квартиру купить для сдачи в аренду и увеличить годовую прибыль минимум на 500 000 рублей.

Чтобы я рекомендовал?

Какую квартиру купить для сдачи в аренду

Как Вы сами уже убедились на наглядных примерах приобретение квартиры с целью сдачи в аренду не совсем финансово интересно.

Срок окупаемости в этом случае составит от 9 до 16 лет.

Если говорить о том, какую квартиру купить для сдачи в аренду, то я бы остановил свой выбор на апартаментах. Ведь они изначально проектируются и строятся с учетом особенностей и сервисов, которые важно учитывать на рынке аренды.

Апарт-отели с каждым годом становятся все более популярны, строится их все больше, спрос на них выше и выше. Если что-то вдруг изменится, Вы их сможете продать, как и квартиру. Стоимость апартаментов на рынке ниже квартир на 15-25%.

 
Вы хотите купить квартиру не для аренды, а, чтобы на время вложить деньги и затем продать ее? В этом случае Вам подойдет вторичный рынок жилья.

Объекты из этого сегмента востребованы на рынке купли-продажи, соответственно их со временем становится все меньше и меньше.

Это обусловлено тем, что потенциальные покупатели часто не хотят ожидать ввода нового дома в эксплуатацию плюс время на всеобщие ремонты – шум и т.д. Многие мои клиенты приходят и говорят: «Нам нужна квартира чтобы купить и сразу переехать в нее и жить!».

Годовой рост цен на квартиры составляет усреднено 6-12 %.

Вновь нужны деньги? Просто продайте ее.

Конечно продать проще и быстрее квартиру с ремонтом. Но это совсем не обязательно должен быть дорогой евроремонт, достаточно чистого косметического ремонта из современных материалов. Главное, чтобы при нахождении в квартире возникали положительные внутренние ощущения, было в целом уютно и чисто. 

Какую квартиру приобрести для перепродажи

Купить квартиру чтобы ее затем продать – не так, просто, как может показаться на первый взгляд. На пути к сделке купли-продажи может возникать множество ньюансов, с которыми лучше справится профессионал.

Вам никто не сможет дать гарантий (даже эксперт рынка недвижимости), сколько времени понадобится на продажу квартиры, какая бы она ни была.

Новое строительство

Наиболее распространенный путь – приобретение квартиры у надежного застройщика еще на котловане, а затем продажа перед вводом дома в эксплуатацию, либо, как только дом сдали.

Располагаете самым ценным ресурсом в жизни человека – временем? В таком случае продавайте квартиру через 3-4 года после ввода дома в эксплуатацию, ведь ее стоимость на рынке вырастет от 15 до 25 %.

По прошествии нескольких лет новый дом пользуется большим спросом у покупателей поскольку ремонты почти все завершились, в доме и рядом с ним открылось множество магазинов, салонов и т.п., а территория вокруг дома облагорожена и обустроена.

Читайте статью: Какие вопросы следует задать продавцу перед тем как выехать на ее осмотр?

Вторичное жилье без ремонта

Какую квартиру купить для сдачи в аренду
Вторичное жилье без ремонта в общем тоже имеет место для покупки и последующей сдачи в аренду

Часто еще люди делают так: покупается квартира в непригодном для жизни состоянии, а затем быстро и относительно дешево делается косметический ремонт.

После этого квартира продается на 15-25 % выше рыночной стоимости.

Опять же нюанс по вложениям в ремонт денег, времени, сил и нервов (но здесь важно знать, с кем выгодно сотрудничать).

Времени на продажу такой квартиры может уйти больше, чем на новостройку.

Реновации на вторичном рынке

Существует вариант приобретения комнаты или квартиры в аварийном доме, который через некоторое время снесут. В этом случае Вам дадут квартиру с ремонтом в новом доме.

По мнению профессионалов и из моего личного опыта весьма проблематично отыскать на рынке подобный объект недвижимости, а цена на него будет высоковата.

Однако новую квартиру Вы можете ждать от 2-х до 3-х лет, а стоимость на такой объект повысится в среднем на 15-25%.

Теперь у Вас есть информационный арсенал, с помощью которого Вы можете лучше обдумать какую квартиру купить для сдачи в аренду.

© 2020-2021 Максим Овсянкин. Море Недвижимости. Все права защищены.

Digiprove sealCopyright secured by Digiprove © 2021 Maksim Ovsyankin
MaksimOvsyankin
Оцените автора
Максим Овсянкин. Море Недвижимости
Добавить комментарий