- Часто клиенты обращаются ко мне с таким вопросом: какую квартиру купить для сдачи в аренду?
- В первую очередь смотрите в сторону локации
- Не фокусируйте внимание только на одном варианте
- Новое строительство
- Вторичное жилье в домах 10-20-летнего возраста
- Квартира на вторичном рынке в доме «Советской» постройки
- Посмотрите на прибыль
- Простая арифметика
- А теперь предлагаю сравнить
- Чтобы я рекомендовал?
- Какую квартиру приобрести для перепродажи
- Новое строительство
- Вторичное жилье без ремонта
- Реновации на вторичном рынке
Часто клиенты обращаются ко мне с таким вопросом: какую квартиру купить для сдачи в аренду?
Кто-то из профессионалов рынка недвижимости говорит, что это выгодно, а кто-то считает, что покупать квартиру для сдачи в аренду – нецелесообразно. В любом случае, подобные запросы поступают ко мне в работу с завидной регулярностью.
В этой статье предлагаю наглядно разобраться какую квартиру купить для сдачи в аренду и как сделать это выгодно.
В первую очередь смотрите в сторону локации
Первое месте в ТОПе-выбора арендаторов занимают прочные позиции однокомнатные квартиры в максимальной близости к метро, в общем, чтобы до станции можно было дойти не более, чем за 5-7 минут.
Предположим, что поле выбора у Вас обширное, поскольку достаточно денег. В таком случае держите курс на лучшую локацию, а не на большую площадь.
Более того, ежемесячная арендная плата за однокомнатную квартиру составляет, к примеру: 35 тысяч рублей, а за двухкомнатную: 43 000-45 000, т.е. разница всего лишь 7-11 тысяч. А вот расположение ближе к центру или рейтинг локации в городе могут сильно повлиять на размер стоимости аренды квартиры.
Смотрите, это тоже интересно: Материнский капитал 2021: часть 1. Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?
Не фокусируйте внимание только на одном варианте
Новое строительство
Если брать усредненное значение, то цена на питерскую однушку в новостройке колеблется от 10,5 до 10,8 миллионов рублей, а это на 10-15% больше цены на идентичную квартиру по метражу на рынке вторичного жилья.
Приобретение квартиры для сдачи в аренду в новостройке интересно как инвестиция в будущее.
Какие же положительные стороны для собственника, сдающего такую квартиру в аренду?
- ремонт и вложения в системы жизнеобеспечения квартиры будут необходимы еще не скоро.
- новые, современные и эргономичные холлы и парадные
- нет контингента соседей, которые зачастую не одобряют сдачу квартиры на одном с ними или соседних этажах в аренду.
Из отрицательных сторон:
- если квартира без чистовой отделки, потребуются вложения в ремонт как денег, так и времени, и нервов
- пока будет сдаваться дом и делаться ремонт, очевидны проседания по прибыли от сдачи такой квартиры в аренду
Еще актуальная статья: Материнский капитал 2021. Выделение долей детям: материнский капитал 2021.
Вторичное жилье в домах 10-20-летнего возраста
Если сравнивать арендную плату в таком доме с Советскими домами, возведенными в 1965-1990 годах, то разница очевидна и в старых домах она ниже на 15-20%.
Более того, профессионалы рынка недвижимости говорят, что стоимость аренды в домах «65-90» (будем их так называть) увеличивается значительно медленнее домов «2000-2021».
Естественно, как Вы уже догадались, «деньги есть уж коли», то выбирайте квартиры для сдачи в аренду в домах, введенных в эксплуатацию с начала 2000-х по сегодняшний день.
Читайте статью на тему: Материнский капитал 2021. Покупка квартиры мечты: выпуск 3.
Квартира на вторичном рынке в доме «Советской» постройки
Купить такую квартиру для сдачи в аренду можно если денежных средств недостаточно, а прибыль нужна как можно скорее. Цена однокомнатной квартиры во вторичном жилье Санкт-Петербурга в среднем колеблется от 5,5 до 6 миллионов руб.
После покупки такого варианта его сразу можно сдать в аренду, особенно если в квартире сделана хорошая косметика, либо быстро и относительно дешево привести ее в товарный вид самим.
Однако стоит помнить о том, что через несколько лет в любом случае понадобится ремонт, а арендная стоимость за эти годы не вырастет параллельно с объектами недвижимости другого класса.
Вам может быть интересно: Инвестирование в долевое строительство: особенности, плюсы, нюансы
Посмотрите на прибыль
Чтобы проще понять какую квартиру купить для сдачи в аренду, важно рассчитать проценты за год, а затем сравнить их.
Необходимо разделить чистый годовой доход от сдачи квартиры в аренду на цену объекта.
Чтобы рассчитать чистый годовой доход нужно из стоимости арендной платы вычесть сумму затрат на ремонт, коммунальных услуг, кроме тех, что по счетчикам и налоговый процент (допустим, что мы с Вами оформлены как самозанятые, а значит налог составляет 4%).
Точные затраты на ремонт предугадать сложно, допустим, что за календарный год это будет в районе 25 000 руб.
Простая арифметика
В центре Санкт-Петербурга однушка стоит 8,5 млн. Такую квартиру можно сдать в аренду за 45 тысяч. Различных вариантов квартир, сдающихся в аренду в центральном районе большое разнообразие, но такое сочетание цифр также часто встречается:
45 000 — 1 800 — 5 500 = 37 700 — чистый доход от аренды в месяц.
За календарный год — 452 400. За вычетом затрат на ремонт — 427 400.
427 400 / 8 500 000 = 5 % в год.
А теперь предлагаю сравнить
Возьмем для примера двухкомнатную квартиру. В центре Санкт-Петербурга такую квартиру для сдачи в аренду можно купить ориентировочно за 11,5 миллионов рублей. Арендная плата при этом возрастет до 55 000 рублей в месяц.
55 000 — 2 200 — 6000 = 46 800 — чистый доход от аренды в месяц.
За календарный год — 561 600. За вычетом затрат на ремонт (возьмем 30 000 за год) — 531 600.
531 600/ 11 500 000 = 4,6 % в год. Как говорится, Вы сами все прекрасно поняли, однушка прибыльнее на 0,4% за год.
Чтобы я рекомендовал?
Как Вы сами уже убедились на наглядных примерах приобретение квартиры с целью сдачи в аренду не совсем финансово интересно.
Срок окупаемости в этом случае составит от 9 до 16 лет.
Если говорить о том, какую квартиру купить для сдачи в аренду, то я бы остановил свой выбор на апартаментах. Ведь они изначально проектируются и строятся с учетом особенностей и сервисов, которые важно учитывать на рынке аренды.
Апарт-отели с каждым годом становятся все более популярны, строится их все больше, спрос на них выше и выше. Если что-то вдруг изменится, Вы их сможете продать, как и квартиру. Стоимость апартаментов на рынке ниже квартир на 15-25%.
Вы хотите купить квартиру не для аренды, а, чтобы на время вложить деньги и затем продать ее? В этом случае Вам подойдет вторичный рынок жилья.
Объекты из этого сегмента востребованы на рынке купли-продажи, соответственно их со временем становится все меньше и меньше.
Это обусловлено тем, что потенциальные покупатели часто не хотят ожидать ввода нового дома в эксплуатацию плюс время на всеобщие ремонты – шум и т.д. Многие мои клиенты приходят и говорят: «Нам нужна квартира чтобы купить и сразу переехать в нее и жить!».
Годовой рост цен на квартиры составляет усреднено 6-12 %.
Вновь нужны деньги? Просто продайте ее.
Конечно продать проще и быстрее квартиру с ремонтом. Но это совсем не обязательно должен быть дорогой евроремонт, достаточно чистого косметического ремонта из современных материалов. Главное, чтобы при нахождении в квартире возникали положительные внутренние ощущения, было в целом уютно и чисто.
Какую квартиру приобрести для перепродажи
Купить квартиру чтобы ее затем продать – не так, просто, как может показаться на первый взгляд. На пути к сделке купли-продажи может возникать множество ньюансов, с которыми лучше справится профессионал.
Вам никто не сможет дать гарантий (даже эксперт рынка недвижимости), сколько времени понадобится на продажу квартиры, какая бы она ни была.
Новое строительство
Наиболее распространенный путь – приобретение квартиры у надежного застройщика еще на котловане, а затем продажа перед вводом дома в эксплуатацию, либо, как только дом сдали.
Располагаете самым ценным ресурсом в жизни человека – временем? В таком случае продавайте квартиру через 3-4 года после ввода дома в эксплуатацию, ведь ее стоимость на рынке вырастет от 15 до 25 %.
По прошествии нескольких лет новый дом пользуется большим спросом у покупателей поскольку ремонты почти все завершились, в доме и рядом с ним открылось множество магазинов, салонов и т.п., а территория вокруг дома облагорожена и обустроена.
Читайте статью: Какие вопросы следует задать продавцу перед тем как выехать на ее осмотр?
Вторичное жилье без ремонта
Часто еще люди делают так: покупается квартира в непригодном для жизни состоянии, а затем быстро и относительно дешево делается косметический ремонт.
После этого квартира продается на 15-25 % выше рыночной стоимости.
Опять же нюанс по вложениям в ремонт денег, времени, сил и нервов (но здесь важно знать, с кем выгодно сотрудничать).
Времени на продажу такой квартиры может уйти больше, чем на новостройку.
Реновации на вторичном рынке
Существует вариант приобретения комнаты или квартиры в аварийном доме, который через некоторое время снесут. В этом случае Вам дадут квартиру с ремонтом в новом доме.
По мнению профессионалов и из моего личного опыта весьма проблематично отыскать на рынке подобный объект недвижимости, а цена на него будет высоковата.
Однако новую квартиру Вы можете ждать от 2-х до 3-х лет, а стоимость на такой объект повысится в среднем на 15-25%.
Теперь у Вас есть информационный арсенал, с помощью которого Вы можете лучше обдумать какую квартиру купить для сдачи в аренду.
© 2020-2021 Максим Овсянкин. Море Недвижимости. Все права защищены.
